전세 계약 시 주의 사항(인천 깡통주택 사기단 검거)

  며칠 전 출근길에 라디오에서 인천 깡통주택 사기단을 검거했다는 뉴스를 들었었습니다. 그 사기단은 교묘한 수법으로 2011년부터 약 18억여 원을 서민들로부터 가로챈 것으로 나타났었습니다. 이들은 이른바 깡통주택을 매입하고 부동산 업자와 법무사와 짜고 매입하는 매매 대금을 부풀려서 대출금과 임차차입금을 가로챘다고 합니다. 이들 사기단에 대해서 검색하던 중 어느 한 기사에는 이 사기단에게 사기를 당한 a 씨가 아파트 엘리베이터 안에서 분신자살을 시도하게 하는 등돈이 없는 서민들의 돈을 갈취하는 사건이어서 더욱 마음을 아프게 했습니다. 전체적으로 이 사기단들의 수법을 보게 되면 소액 보증금 우선 변제권으로 나중에 전세 계약할 집이 대출금 때문에 넘어가더라도 전세자금은 보호를 받을 수 있다고 임차인을 안심시키고 계약을 채결한 뒤에 일부러 이자를 연체시켜 경매에 넘기고 제삼자를 이용해서 다시 매입하는 등 그 수법이 정말 악랄했습니다. 이와 같이 전세의 품귀현상으로 대란이라는 사태 속에서 그것을 악용해 서민들을 울리는 사기 수법들이 늘어나고 있습니다.

 

자료 출처 : SBS CNBC

 

  위와 같은 사건들이 다시 일어나지 않도록 오늘은 위와 같은 사기들을 예방하고자 전세 계약을 할 때 임차인을 보호하기 위해 주의해야 될 사항을 알아보도록 하겠습니다.

 

1. 등기부등본을 확인하여 집의 채무상태(근저당 설정)를 확인합니다.

  등기부등본에는 내가 전세로 들어가려는 집의 정보가 나와있습니다. 일종의 사람으로 비교하자면 주민등록증과 같은 역할을 한다고 할 수 있습니다. 이 등기부등본에서 꼭 봐야 할 것이 전세 계약을 할 집에 근저당이 설정되어 있느냐는 것입니다. 근저당은 소유주가 집을 담보로 대출을 받거나 돈을 빌렸을 때 채무자가 돈을 갚지 못할 것을 대비해서 돈을 빌려주는 측에서 담보물로 설정해 놓는 것입니다.

 

 

  그 근저당권 설정이 임차인의 계약일자보다 빠르다면 나중에 집 소유주가 돈을 갚지 못해 경매에 넘어가게 된다면 전세자금을 돌려받기가 힘든 상황이 오게 됩니다. 그래서 이 근저당이 얼마나 설정되어 있는지(보통 자신의 전세자금과 소유주의 대출금을 합쳐 70% 이상이면 위험하다고 할 수 있습니다.) 확인을 하고 계약을 진행해야 합니다. 실제로 집에 대해 고액의 채무가 있음을 알고 전세 계약을 체결해 손해를 입은 경우 임차인에게 전세 자금을 지급할 의무가 없다는 법원의 판례가 있습니다.

 

2. 등기부등본상의 소유주와 거래를 합니다.

  이 실소유주를 확인하는 것은 기본 중에 기본이라고 할 수 있습니다. 간혹 대리인으로 부동산에만 맡겨서 일을 진행하는 일이 있는데 거래를 하는 사람과 등기부등본상에 나와있는 소유주와 일치하는지 그리고 전세 계약할 집에 현재 누가 살고 있고 집 구조는 어떻게 되어있는지를 확인해야 사기를 예방할 수 있고 전세 계약 시 계약금과 잔금을 입금하게 되는데 등기부등본상의 소유주 명의로 된 통장(계좌)으로 거래를 하셔야 법적으로 효력이 발생합니다. 만약 현금으로 거래를 한다면 영수증을 꼭 받아야 하고 간혹 친인척이라며 대리인 자격으로 거래를 하는 경우가 있는데 이중계약일 가능성이 있으므로 신중히 계약을 진행하셔야 합니다.

 

3. 꼭 확정일자와 전입신고를 합시다.

  이사를 하고 나면 제일 먼저 해야 할 일이 무엇일까요 집 정리? 청소? 아닙니다. 이사를 한 후에는 바로 주민센터로 가서 전입신고를 하고 확정일자를 받아야 합니다. 이 두 가지는 나중에 집의 소유주가 대출금 상환을 못한 경우 문제가 생겼을 때 전세자금을 보호하기 위해서는 꼭 필요합니다. 집주인이 전세 계약을 체결 후 그 집을 담보로 대출을 하는 경우도 생길 수 있습니다. 이와 같은 경우를 후순위 근저당 설정이라고 이야기하는데 이러한 경우가 발생할 수 있기 때문에 전입신고와 확정일자를 받아두는 것입니다. 그래도 불안하다면 전세권 설정 등기를 통하여 법적으로 더욱 강력한 보호를 받으시기 바랍니다. 그리고 마지막으로 전세를 사는 동안 계약자의 주소를 다른 곳으로 이전해서는 절대 안 됩니다. 전세권 설정 등기를 받으셨다면 상관없지만 비용이 비싸고 집주인의 동의가 필요하기 때문에 보통 이렇게까지 하는 사람들은 드물고 확정일자만 받으셨다면 절대 절대 절대 이전해서는 안됩니다.

 

 

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